Debido a las condiciones actuales de escasez crediticia en el real mercado de los Estados Unidos junto con el deterioro de la calificación de crédito de los individuos quienes con base a endeudamiento personal y al aumento de la incobrabilidad, los precios de las propiedades se han nivelado fuertemente a la baja.
Las posibilidades de adquisición de propiedades a precios descontados son como una alternativa muy atractiva de inversión debido a dos factores. Primeramente a la posibilidad de generación de un flujo de efectivo en mayor proporción que el costo de financiamiento y en segundo lugar la alta probabilidad de alta probabilidad de apreciación cantidad considerable de, lo que resulta atractivo en plusvalías latentes.
La caída promedio de los precios inmobiliarios en los Estados Unidos, ha traído como consecuencia una proliferación de inmuebles para la venta que sobrepasa la demanda calificada para adquirirlos.
Este desequilibrio en la oferta ha puesto a los vendedores en situaciones apremiantes de venta forzosa, particularmente a aquellos endeudados con hipotecas con tasas de interés variable. Gran parte de estas propiedades han sido rematadas por los acreedores a valores inferiores al precio de adquisición ya que las hipotecas típicamente se otorgan con valores de entre un 50 a un 70 porciento del precio.
Los acreedores una vez en control de dichas propiedades tienen el único objetivo de recuperar su capital y en muchos casos prefieren tomar descuentos adicionales para evitar mantener carteras de numerosas propiedades desocupadas, generando gastos de mantenimiento y pérdida de valor adicional.
La consecuencia de esta dinámica ha sido la desvalorización de las propiedades, y sus efectos se han incrementado por la escasa disponibilidad de préstamos para adquisición de viviendas residenciales y la cautela generalizada de inversionistas en el área residencial.
Históricamente, el mercado inmobiliario en Estados Unidos se ha caracterizado por ciclos de expansión y contracción. En la fase de contracción el volumen de transacciones disminuye, cuando los inversionistas se muestran pesimista en cuanto a la capacidad de retorno financiero de su inversión. Pero medidos en el largo plazo, el aumento de precio de los inmuebles en los últimos 150 años ha sido en promedio del 5% anual a nivel nacional.
Una vez culminada la de contracción, y que el Mercado ha “tocado fondo”, lentamente comienza un nuevo ciclo de expansión. Esto es provocado en base al fortalecimiento de las expectativas de retorno, vía la fuerte apreciación que deviene de las compras a descuento. Cuando el ciclo de expansión se hace visible los valores de las propiedades se nivelan y luego comienzan a aumentar nuevamente dando paso a la “especulación”.
Ahora estamos en medio de la contracción, donde la oportunidad de hacer ganancias futuras es mas clara que nunca. Por lo tanto, para cualquier inversor sofisticado es la oportunidad histórica de alocar una porción del portafolio a la inversión en inmuebles.
Las propiedades más allá del retorno ofrecen otros beneficios, como la existencia de un activo real respaldando la inversión o el hecho de servir de dispositivo de cobertura contra la inflación ya que ajustan automáticamente en entorno inflacionarios.
|
|
