“No hay nada nuevo bajo el sol”, una verdad universal que deviene del libro del Eclesiastes 1.9, “Nihil novum sub sole” es decir . Y puede ser aplicado a las ventas inmobiliarias en pre-construccion, en el primer mundo donde se esta re descubriendo el modelo de autofinanciación, para lanzar nuevos proyectos. En ausencia de prestamos para la construcción, este es un método utilizado desde siempre en las economías emergentes. Este modelo de negocios toma ventaja de los largos plazos de construcción, para que los inversores y compradores vayan pagando su propiedad a medida que avanzan las obras, cancelando la totalidad del precio a la finalización de la misma.
En un mundo de post crisis global la tendencia al des-apalancamiento financiero, evoluciono del viejo modelo de negocios de comprar inmuebles con un pequeño deposito del 20% al modelo de la autofinanciación aun mas viejo. Los especuladores que obtenían rendimientos de un 100% sobre su inversión en un par de años, con solo revender su unidad con un incremento de precio de solo 20%, ahora enfrentan la alternativa de pagar el 100% del precio. Esto producirá evidentemente menores retornos, pero a la vez reduce sustancialmente el riesgo.
En una economía en crecimiento este modelo probo ser exitoso localmente por mas de una década en las principales ciudades de EEUU, especialmente en Miami. El problema fue que en una economía en recesión todos estos especuladores pasaron a perdida su deposito al verse imposibilitados de escriturar las unidades por la ausencia del financiamiento bancario del 80% por saldo restante. Este modelo motorizado mas por los retornos financieros esperados, que por la demanda real de usuarios finales, llevo a una sobre oferta de construcción. Al producirse la debacle y sin compradores finales a quien revender, los precios colapsaron con descuentos superiores al 50%, muy por debajo del costo de reposición.
Paradójicamente esta drástica corrección de precios, ha sido el principal motivo del fenómeno de la re inversion en sitios como Miami, donde inversores de todo el mundo han tomado ventaja desde el 2010 de significativos descuentos, rentas decentes y un muy atractivo potencial de apreciación a futuro.
Proyectos como ‘My Brickell’ o ‘Apogee Hollywood’ esponsoreados por The Related Group of Florida entre otros, han sido pioneros en implementar el modelo latinoamericano de autofinanciación, con esquemas de compra en cuotas. Tipicamente de 5 pagos del 20% cada uno, a la reserva, al comienzo de la construcción, al llegar al ultimo piso, a la aprobación del permiso de ocupación y a la escrituración.
Al mismo tiempo por la falta de construcción de nuevos proyectos en los últimos 5 años, se ha generado una demanda contenida ya que los inventarios remanentes de unidades a estrenar han sido prácticamente absorbidos, dando inicio a un nuevo ciclo. En este ciclo los costos de construcción han bajado dramáticamente y los precios en pre-construccion son apenas incluso por debajo de los del inventario existente, cuentan con la ventaja de que el esquema de pagos diferidos facilitan la inversión. Para muchos compradores latinoamericanos, es mucho mas cómodo pagar en 5 pagos del 20% en 2 años, como una forma de ahorro, que realizar una inversión en efectivo por el 100% del valor de manera inmediata.
La ventaja de este modelo es que elimina los proyectos quebrados y la posibilidad de un desmoronamiento de precios como en el ciclo anterior. Si bien existe el riesgo de que los inversores queden en el camino y no cumplan todos sus pagos y que las obras queden a medio construir como sucede en las economías emergentes en épocas de crisis. La clave aqui es la calificacion del inversor por parte del desarrollador por un lado, asi como la calificacion del developer por parte del inversor, por el otro. En los próximos años, el mercado sera dominado por desarrollistas experimentados con antecedentes probados y una reputacion de entregar el producto en tiempo y forma, de modo de dar la confianza suficiente al comprador, el cual deberá estar convencido sobre a quien le va pagar el 100% del precio.
Otra ventaja es que la inexistencia de financiamiento de construcción, elimina importantes costos de intereses financieros, garantias y estructuras legales pesadas tipicas de los prestamos bancarios, reflejando estos ahorros en precio para el inversor y el usuario final. Como ejemplo Apogee Beach en Hallandale con solo 49 unidades de las cuales 25 están ya bajo contrato, se está vendiendo a un promedio de US$450 por pie cuadrado. El comparable mas cercano el Trump Hollywood, esta vendiendo a US$550 por pie. De esta manera los compradores acceden a precios de 2005 por unidades que recibirán en el 2013. Aquellos que hayan pagado 550 en Trump Hollywood revenderán en 2013 por arriba de estos niveles, lo cual cual crea un retorno automático al momento de la compra para aquellos que opten por Apogee Beach. Sin embargo el riesgo de un edificio por construir es mayor que el de uno ya edificado y ademas cuenta con un ingreso inmediato por rentas. Como siempre el los retornos se ajustan a los riesgos y quedara a preferencia del apetito y tolerancia de cada inversor la decisión sobre el tipo de transacción.
Desde la perspectiva de los desarrolladores el negocio se hace enormemente menos riesgoso, limitando sus perdidas en un mercado en caída. En cualquier caso cada modelo tiene sus ventajas y desventajas, veremos si esta vieja receta se expande en el mercado de Miami y si mas proyectos aportan esta vieja receta que localmente aparece como novedad.
Fuente: Alfonso Matas- Axis Real Estate |
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