Este mes, el Compás de datos muestra un panorama desigual en comparación al año pasado. Esto a pesar de las debilidades de índices generales, así como de un mercado de valores en retroceso, el cual se inició a mediados de julio. En el segundo trimestre el crecimiento del PIB y el crecimiento del empleo fueron significativamente débiles. Sin embargo, los mercados de capitales y de bienes raíces comerciales se mantuvieron relativamente estables. Por otro lado, el crecimiento del empleo y las estadísticas de la vivienda permanecieron débiles. Dado que nuestro análisis abarca hasta finales de julio, este no se reflejará el problema del presupuesto público, la rebaja de calificación crediticia y la reciente caída del mercado bursátil. Anticipamos sin embargo, que estos eventos combinados, tendrá un efecto perjudicial en los sectores bajo estudio a medida que avanzamos hacia el futuro.
La Economía
Como lo hemos mencionado, la economía de este mes fue débil y, ahora sabemos que esta trayectoria continuará, deteriorándose aún más. En el lado positivo, el aumento de la confianza del consumidor, y las ventas al por menor y mayor empleo en el sector privado le otorgaron al mes de julio una chispa de esperanza. Pero estos logros no fueron suficientes para disipar una sensación general de angustia sobre la economía. Claramente, el avance en el crecimiento del PIB de segundo trimestre de 1,3 por ciento fue deficiente en comparación a la media de crecimiento de largo plazo trimestral de un 2,8 por ciento. Este crecimiento mediocre se debió, en parte, a la debilidad del consumo personal de bienes durables. Asimismo, en junio las ventas al por menor puso fin a un período de diez meses consecutivos de crecimiento. Dado que dos tercios de la economía estadounidense dependen de la actividad del sector de consumo, el resultado magro que este sector arrojó afectó en forma desproporcionada a las cifras macroeconómicas.
Mercado de Capitales
Los índices del mercado de capitales del sector inmobiliario subieron por un segundo mes consecutivo a $23,400 millones en junio, reflejando así un alza importante. Sin embargo, este resultado se debió en gran medida a la adquisición de una cartera de 585 propiedades comerciales de Centro Properties Group por el Grupo Blackstone. Como resultado de lo anterior, el índice Moody''s/Real Comercial Property Price Index subió un 6,3 por ciento en mayo, después de casi medio año de persistentes descensos mensuales. Los REIT (Fondo de Inversión Inmobiliaria transado en la bolsa de valores) del sector también experimentaron resultados positivos en promedio. Sin embargo, cuando este se desglosa en sus diversos componentes, el resultado fue mas bien mixto. Mientras que el sector alojamiento / resort experimentó un cambio negativo -4,3 por ciento en julio, el sector compuesto por departamentos registró un saludable 4.7 por ciento de aumento en el mismo período. Por último, el índice NCREIF el cual refleja el rendimiento total de propiedades arrojó un 3,9 por ciento positivo de retorno total para el segundo trimestre. El componente de apreciación de capital fue de 2,4 por ciento en el mismo trimestre. Entre los mercados de venta más activos en este sector, en los últimos doce meses, figuran nueve ciudades dentro de las cuales se encuentran: Manhattan, Los Ángeles, Chicago, Dallas y San Francisco.
Viviendas
Aunque todos los índices se mantuvieron muy por debajo de sus promedios, el mercado de la vivienda mostró una notable vitalidad al aumentar considerablemente este último mes. Este fue particularmente el caso con el sector de nuevas viviendas el cual registro un notable aumento. Es significativo mencionar también que los permisos de construcción del sector multifamiliar subió a su nivel más alto desde octubre de 2008 y en junio aumentó a 198.000 permisos, un alza del 40% en comparación al mismo periodo el año pasado. Del mismo modo, el índice relacionado a la construcción de estas viviendas multifamiliares aumentó a 170.000, un aumento significativo de la cifra del mes pasado de 129.000. En cuanto a las ventas de nuevas viviendas unifamiliares, los resultados fueron casi los mismos que el mes anterior, con 312.000 mil unidades vendidas en junio, todavía situándose muy por debajo de la máxima alcanzada previa a la recesión. El número de las ventas de casas unifamiliares ya en existencia también se mantuvo sin cambios alcanzando 4.24 millones de unidades en junio. En cuanto a los precios en este sector, las nuevas viviendas unifamiliares se están vendiendo muy cerca de sus niveles máximos previos a la recesión. La tendencia en los precios dentro de esta categoría es muy saludable ya que esta experimentó un aumento del 5,8 por ciento respecto al mes anterior o US $235.000 promedio (precio medio que se refleja en los números de junio, que). En la actualidad esta categoría se sitúa n sólo un 5 por ciento por debajo de su máxima en 2007. En cuanto a la reventa de casas unifamiliares, los precios de junio también mostraron un fuerte aumento de 5,3 % en el precio promedio llegando a $ 184.600, solo un 17 por ciento por debajo de su máxima en 2006.
Inmuebles Comerciales
Este sector experimento pocos cambios en el mes de junio. Los factores más decisivos fueron los alquileres de apartamentos y la ocupación hotelera. Los alquileres de apartamentos subieron un 1,5 por ciento en el segundo trimestre y un 3,9 por ciento respecto al año pasado. La ocupación hotelera tuvo una actuación estelar de un 63,4 por ciento en el segundo trimestre, frente a 60,7 por ciento de hace un año. Gran parte del movimiento hotelero, sin embargo se atribuye a la estacionalidad de esta industria. Por otro lado, las tasa de desalojo de departamentos mejoró, descendiendo a 6,9 por ciento en el segundo trimestre, superando el 7,2 por ciento en el mismo trimestre registrado hace un año. Las tasas de desocupación del sector de comercio minorista se mantuvieron esencialmente sin cambios respecto al trimestre anterior en un 7,2 por ciento. La tasa de desocupación del sector industrial se situó en 9,87 por ciento reflejando sólo un ligero descenso de 10,02 por ciento en el primer trimestre.
Conclusión
El comienzo de nuestra la cobertura económica de EE.UU. coincidió con una encrucijada producida por una serie de eventos que aparentemente marcan el fin de una tendencia hacia la estabilización. Si bien es cierto, las cifras del segundo trimestre fueron mixtas, de acuerdo a los resultados sectoriales, el efecto de la degradación de los títulos del Tesoro de EE.UU. sumado a la reciente caída del mercado de valores seguramente presentará un panorama mucho más sombrío hacia el futuro. Por lo tanto, podemos concluir razonablemente que este, nuestro primer análisis, refleja lo que se podría llamar, la calma antes de la tormenta. A pesar de que en el segundo trimestre el crecimiento del PIB y el crecimiento del empleo fueron esencialmente débiles, los indicadores del mercado de capitales se comportan razonablemente bien, asi como los fundamentos del los sectores de hotelería y apartamentos. La vivienda también mostró una tenacidad, manteniendo una tendencia de siete meses hacia el alza en los precios. Mirando hacia el futuro, sin embargo, las perspectivas de recuperación de estos sectores durante los próximos meses, se ve muy poco probable. En la medida que la tasa de empleo continúe debilitándose, la perspectiva de crecimiento correspondiente a los otros sectores de nuestro análisis tampoco se ve alentadora. Sin embargo, a pesar de las malas noticias que nos acechan, algunos grupos se verán beneficiados de todo esto. Con tasas de interés básicamente en el piso y con una esperada caída de los precios en el sector inmobiliario, los inversores ricos en cash se verán fuertemente beneficiados en su búsqueda de oportunidades en este mercado.
Fuente: Axis Real Estate |
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