EEUU-. Este mes nuevamente nos presenta un panorama mixto; uno no muy optimista ya que la mayoría de los indicadores del Compás de Bienes Raíces delatan una creciente debilidad en este sector. Un factor determinante de esta situación son las cifras de empleo, las cuales continúan débiles. Ciertos ajustes realizados a algunos de los indicadores también han contribuido a este deterioro. Como ejemplo, en el segundo trimestre el crecimiento del PIB, el cual no fue precisamente fuerte, fue revisado a la baja quedando actualmente en un tercio de su promedio trimestral de largo plazo. Todo lo anterior tuvo un severo impacto sobre la confianza del consumidor, índice que en la actualidad se sitúa en la mitad del nivel reportado en enero de 2008. Del mismo modo, el valor total de la construcción que había experimentado una tendencia alcista durante los últimos tres meses cayo súbitamente, situando este índice, al mismo nivel hace un año. Las ventas de nuevas y existentes viviendas unifamiliares también experimentaron un descenso. Este mes este índice alcanzó su punto más bajo, algo nunca visto desde que este índice comenzó a ser publicado. La única excepción a este panorama desolador fue el sector de propiedades comerciales el cual experimentó nuevamente una subida de precios, continuando así, una tendencia alcista de seis meses.
La Economía
Como lo habíamos previsto, la actividad económica del mes de agosto fue más débil que el mes anterior. Todos los indicadores esencialmente reflejaron esta realidad. En el ámbito del empleo, las estadísticas reportadas reflejaron esencialmente un mes de no crecimiento en esta área. Un ajuste a la baja de las cifras de empleo de junio y julio en el sector público fueron un factor determinante en este sentido. El efecto se debió principalmente a despidos en el sector de la educación y en el Servicio Postal de EE.UU., donde un total de 17.000 trabajadores fueron despedidos. No obstante esta tendencia negativa, esta fue compensada por mayores contrataciones en el sector privado, principalmente en los sectores salud, servicios profesionales y minería. El efecto neto, sin embargo, fue una estagnación a nivel nacional. También vimos un ajuste a la baja del PIB del segundo trimestre deteniendo de esta forma el crecimiento de este sector a un magro 1 por ciento, apenas un tercio de la media de crecimiento trimestral de largo plazo de 2,8 por ciento. Del mismo modo el índice de la confianza del consumidor experimentó una caída del 25 por ciento, desde 59,2 en julio a 44,5 en agosto, lo que refleja una disminución del 50 por ciento de este índice en comparación con el nivel registrado en enero de 2008. La disminución del valor de la construcción de $ 799.9 mil millones en junio a $ 789,5 mil millones en julio, después de tres meses consecutivos de crecimiento, fue otro factor contribuyente a la tendencia del crecimiento negativo. Los retornos del S & P fueron negativos por el cuarto mes consecutivo y se fijaron en -5,4 por ciento, después de ocho meses consecutivos de resultados positivos. Los únicos indicadores positivos reportados fueron las cifras de ventas minoristas las cuales reflejaron alzas en julio, debido principalmente a aumentos en el consumo de gasolina, electrónica, almacenes de mercancías, materiales de construcción y servicios de alimentación.
Mercado de Capitales
Las estadísticas de este sector se mostraron mixtas durante el mes de agosto. Los índices del mercado de capitales en el sector inmobiliario continuaron su tendencia al alza, mientras que los valores de las transacciones en este sector se mantuvieron a un ritmo parejo, todo esto sin embargo debido a la compra de Blackstone de los activos de Centro Properties Group, tal como se informara en nuestro análisis del mes pasado. Las tasas de capitalización también se mantuvieron estables en julio en 7,09 por ciento, el nivel más bajo desde diciembre de 2008. Como se informó el mes pasado en el Compás de Bienes Raíces, el índice de Propiedad NCREIF arrojó un segundo trimestre positivo, con un rendimiento total de un 3,9 por ciento, continuando una seguidilla de resultados positivos iniciada en el primer trimestre de 2010. Así es como los rendimientos de los últimos doce meses suman ahora un saludable 16,7 por ciento. Finalmente, el sector REIT reflejó un desempeño negativo con retornos totales en agosto del 5,6 por ciento lo cual contrasta fuertemente con el retorno de los últimos doce meses de 18,4 por ciento. Este mes los retornos sectoriales del sector REIT oscilaron entre un rango de -23,5 por ciento en el sector alojamiento y un 0,2 por ciento en el sector vivienda, el único sector con rendimientos positivos.
Viviendas
El único índice que experimento un aumento en agosto fue el que corresponde al sector de propiedades multifamiliares. El resto de los índices del sector se mantuvieron muy por debajo de sus promedios a largo plazo o sufrieron reducciones en el mes de julio. Las viviendas multifamiliares aumentaron solo en un 6 por ciento en julio a 170.000, después del dramático aumento del 22 por ciento en junio. Sin embargo, esto sólo representa el 48 por ciento de la media mensual. Por su lado, las ventas de condominios se mantuvieron en 530.000, justo por debajo del promedio de largo plazo mensual, a pesar de un aumento en los inventarios donde la oferta aumentó a 13,1 meses. Las ventas de nuevas viviendas unifamiliares cayó casi un 1 por ciento en julio, después de disminuciones tanto en mayo y junio. Las ventas mensuales de nuevas viviendas unifamiliares – en cada uno de los últimos 15 meses – han registrado el más bajo nivel desde que este registro comenzó a publicarse en 1963. El número de ventas de casas unifamiliares también registro caídas de casi un 4 por ciento situándose en 4.12 millones en julio, no obstante estas se mantuvieron por encima de la media mensual, con un suministro de 9.4 meses. Por otro lado, las ventas mensuales de julio fueron un 65 por ciento en comparación a los índices previos a septiembre de 2005. Finalmente, los permisos de la construcción de viviendas multifamiliares registraron una caída de un 12 por ciento a 171.000 permisos en julio y se encuentran ahora en un punto equivalente al 44 por ciento del promedio mensual (desde 1970).
Desde el punto de vista de vista del consumidor, esta no es una situación totalmente adversa, ya que la disponibilidad de viviendas se mantiene cerca de máximos históricos. Esta situación ha sido muy favorecida por las tasas de préstamos hipotecarios las cuales bajaron al 4,27 por ciento (fija 30-años), la segunda tasa mensual más baja desde el mantenimiento de esta estadística en 1971. Aunque el índice de precios de la vivienda (IPH) aumentó en junio por un tercer mes consecutivo a un 1.4 por ciento, la realidad es que nunca la vivienda ha sido tan asequible como lo es ahora.
Los permisos de construcción de viviendas unifamiliares continuaron su trayectoria casi plana por un segundo mes consecutivo, reflejando un alza de apenas 0,5 por ciento de 402.0 00 permisos en junio a 404.000 en julio. Los permisos emitidos en julio se estancaron en un 42 por ciento de la media mensual histórica. La construcción de viviendas unifamiliares disminuyó de 447.000 a 425.000 unidades en junio y ahora se encuentra a un 39 por ciento de su media mensual histórica o en un 23 por ciento de los niveles previos a la recesion de 2006.
Inmuebles Comerciales
Los datos presentados en esta sección son los mismos que presentáramos el mes pasado dado que toda la información proviene de datos trimestrales.
Este sector ha experimentado pocos cambios en el mes de junio. Los factores más decisivos que los alquileres de apartamentos y la ocupación hotelera. Alquileres de apartamentos subieron un 1,5 por ciento en el segundo trimestre y un 3,9 por ciento respecto al año pasado y la ocupación hotelera tuvo una actuación estelar en el 63,4 por ciento en el segundo trimestre, frente a los 60,7 de hace un año. Gran parte del movimiento hotel, sin embargo se atribuye a la estacionalidad de la industria. Por otro lado, las tasas de apartamento vacante filo hacia abajo hasta el 6,9 por ciento en el segundo trimestre, por debajo del 7,2 por ciento en el mismo trimestre hace un año.
Tarifas al por menor de vacantes se mantuvo esencialmente sin cambios respecto al trimestre anterior en 7,2 por ciento. Las tarifas industriales vacante se situó en 9,87 por ciento a sólo un ligero descenso de 10,02 por ciento en el primer trimestre.
Conclusión
Nuestra conclusión es que seguimos en un compás de espera caracterizado por un sostenido aumento de la debilidad en todos los sectores. Tenemos que entender que estamos examinando la economía nacional lo cual nos restringe de hacer comentarios más positivos sobre regiones donde si se reflejan cambios alentadores. Este, por ejemplo, sería el caso del Sur de la Florida, una región que ha experimentado un giro fuerte en áreas como la venta de condominios residenciales. Sin embargo, volviendo a la tarea que nos compete en este informe, los indicadores aquí presentados apuntan ciertamente a una fragilidad en la evolución de esta industria en general. Parte de la explicación de lo que fue este mes radica en la reacción a la fuerte caída de la bolsa de valores, reflejada en el índice Dow Jones a principios de agosto. Mirando hacia el futuro las perspectivas de recuperación de este sector en los próximos meses son inciertas. Recientemente, una nueva ola de despidos iniciada por el Banco de América quien anunció que planea deshacerse de 30.000 empleados no nos da mucho espacio para pensar de forma optimista.
Fuente: Alfonso Matas- Axis real estate |
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