Este mes nuevamente nos muestra un panorama mixto dentro de un contexto de un deterioro gradual tanto de la economía como de los sectores que revisamos. No obstante el crecimiento del PBI fue ajustado a un 1,3 por ciento durante este segundo trimestre, esta estadística continua siendo débil particularmente cuando es vista en función de estándares históricos. En efecto, no obstante la economía ha crecido a un ritmo de más de un 2,5 por ciento, el crecimiento del segundo trimestre fue escasamente la mitad del crecimiento promedio histórico. Asimismo, aunque el crecimiento del desempleo en el sector privado se duplicó en comparación con agosto, la tasa total de desempleo sigue estancada en un 9,1 por ciento. Esto ocurrió principalmente porque el sector público sigue eliminando puestos de trabajo en ciertas áreas clave como por ejemplo lo es la educación. Como siempre, a continuación entregamos un análisis completo de la economía Norteamericana y de algunos de sus sectores más dominantes.
La economía
No obstante el ajuste final del PIB correspondiente al este segundo trimestre fue realizado en dirección al alza, este sigue acusando una economía decididamente débil. Aunque las ventas minoristas en agosto lograron mantenerse sin cambios, la confianza del consumidor cayó estrepitosamente en este periodo. Los resultados del S & P en septiembre fueron nuevamente negativos causando que este índice se mantuviese básicamente inmóvil durante los últimos 12 meses. Por otro lado, el valor de la construcción aumentó, sobre todo en el sector público. Como se menciono anteriormente, el empleo creció durante el mes de agosto solo por que la cifra incluye unos 45.000 trabajadores de Verizon se encontraban en estado en huelga en agosto. Esto incidió en que el desempleo se mantuviese sin cambios en 9,1 por ciento. La proyección final del crecimiento del PIB en el segundo trimestre de 2011 fue de un 1,3 por ciento lo cual es casi la mitad del promedio de crecimiento de largo plazo de 2,8 por ciento. Durante el primer trimestre el crecimiento del PIB fue un magro 0,4 por ciento. Entre los factores que contribuyeron al crecimiento del segundo trimestre se encuentran el aumento de las exportaciones, la inversión fija no residencial, el consumo personal de servicios y el gasto del gobierno federal. La inflación, registrada de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor, fue de 0,4 por ciento en agosto, cifra que igualó la media mensual de largo plazo (desde 1970). En general, la mayoría de las categorías incluidas en este índice aumentaron, dándose los mayores incrementos en la gasolina y en los precios de prendas de vestir. Los retornos del S & P 500 de septiembre fueron de un -7,03 por ciento, nuevamente registrando niveles negativos, los cuales ya se arrastran por un quinto mes consecutivo.
Mercado de Capitales
En este periodo, los precios de propiedades comerciales mantuvieron su tendencia alcista tal como lo registran los índices Moody y CoStar. Sin embargo, los volúmenes de estas transacciones mantuvieron una tendencia fluctuante – registrando el mismo rango durante los últimos 12 meses. El mercado de CMBS subió considerablemente aun cuando los índices de morosidad subieron. Las tasas de retorno – CAP rates – reflejados por el índice NCREIF se mantuvieron por encima del 5,4 por ciento registrado durante el primer trimestre de 2008. Esta tendencia, sin embargo, mantiene este índice por debajo de la norma histórica de 7,6 por ciento (desde 1978). El índice GSA, el cual registra precios de propiedades (basado en estimaciones de los valores del mercado privado de carteras de REIT), se mantuvo sin cambios en mes de julio, pero aumento ligeramente en agosto y se mantuvo sin cambios en septiembre. Como se informó en la Brújula Inmobiliaria el mes pasado, el índice NCREIF arrojó un resultado positivo de un 3,9 por ciento este segundo trimestre. Cabe destacar que dentro de este índice el componente de la revalorización del capital alcanzó un 2,4 por ciento en el trimestre y los rendimientos totales durante los últimos 12 meses alcanzaron un 16,7 por ciento. El sector REIT se vio bastante apretado en septiembre debido a rendimientos negativos totales – aunque si se mantuvo un rendimiento anual positivo de 0,9 por ciento. El rango de la rentabilidad mensual en los varios sectores del mismo se situó entre un -14,9 por ciento en el sector de apartamentos y un -7,2 en el sector alojamiento. La tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios se vio reducida durante este segundo trimestre.
Finalmente, las tasas de morosidad en los sectores comerciales y multifamiliares alcanzaron un 4,05 por ciento y un 3,33 por ciento, respectivamente. Las mayores morosidades se registraron en prestamos para la construcción y desarrollo los cuales alcanzaron un 15 por ciento, su mayor nivel y muy por encima del promedio histórico trimestral (desde 1991), de 4,9 por ciento.
Viviendas
Agosto marcó un nivel muy bajo en este sector. En agosto, los permisos de construcción aumentaron pero, como contrapartida, las ventas y los precios de las viviendas bajaron. Los permisos del sector multi-familiar se ubican presentemente en el percentil 15 desde 1970. En agosto, estos permisos se mantuvieron constantes pero las ventas decayeron. Por otro lado las ventas de unidades unifamiliares, aumentaron en agosto y se encuentran presentemente a un nivel no visto desde 1998. Los permisos de construcción de edificios unifamiliares aumentaron un 3,0 por ciento en agosto, después de un julio bastante plano de 403.000, a 413.000 unidades en agosto. El número de permisos de agosto, sin embargo llego a solo un 43 por ciento de la media mensual histórica (desde 1970) y a un 23 por ciento del pico registrado previo a la recesión de septiembre de 2005. La construcción de viviendas unifamiliares disminuyó ligeramente un 1,4 por ciento, de 423.000 a 417.000 unidades en julio lo cual sitúa a este sector en el 38 por ciento de la media mensual histórica (desde 1970) y en un 23 por ciento del pico previo a la recesión de enero de 2006. Las ventas de nuevas viviendas unifamiliares cayó casi un 1 por ciento en julio, después de pequeñas disminuciones tanto en mayo y junio. Las ventas de nuevas viviendas unifamiliares y el inventario de las mismas se encuentran a mínimos no vistos desde que se iniciaran con estos registros en 1963. Los permisos de construcción de viviendas multifamiliares para el mes de agosto se encuentran estancados a niveles de 178.000 lo que corresponde a un 46 por ciento del promedio mensual (desde 1970). La construcción de viviendas multifamiliares disminuyó un 12 por ciento en agosto a 148.000 unidades. En agosto, las ordenes de ejecuciones hipotecarias, subastas programadas y recuperaciones bancarias, aumentaron en un 7 por ciento a 228.098 respecto del mes anterior de acuerdo con RealtyTrac. Esto es por cierto un dramático aumento del 33 por ciento en esta área de actividad. Las tasas de préstamos hipotecarios (fija a 30 años) cayeron en septiembre al 4.11 por ciento, la tasa mensual más baja registrada desde 1971.
Inmuebles Comerciales
Este sector ha experimentado pocos cambios en el mes de junio. Los factores más decisivos que los alquileres de apartamentos y la ocupación hotelera. Alquileres de apartamentos subieron un 1,5 por ciento en el segundo trimestre y un 3,9 por ciento respecto al año pasado y la ocupación hotelera tuvo una actuación estelar en el 63,4 por ciento en el segundo trimestre, frente a 60,7 hace un año. Gran parte del movimiento hotel, sin embargo se atribuye a la estacionalidad de la industria. Por otro lado, las tasas de apartamento vacante filo hacia abajo hasta el 6,9 por ciento en el segundo trimestre, por debajo del 7,2 por ciento en el mismo trimestre hace un año.
Tarifas al por menor de vacantes se mantuvo esencialmente sin cambios respecto al trimestre anterior en 7,2 por ciento. Las tarifas industriales de vacantes se situó en 9,87 por ciento a sólo un ligero descenso de 10,02 por ciento en el primer trimestre.
Conclusión
Para poner el análisis anterior dentro de un contexto adecuado, tenemos que entender que estamos actualmente en territorio post-recesión. La última recesión de EE.UU. se prolongó desde diciembre de 2007 hasta junio de 2009. Es desconcertante, por lo tanto, no ver señales de progreso en un período de expansión económica. Una explicación parcial de este fenómeno es que el ingreso del hogar se redujo mayormente dentro de los dos años después del término de la recesión y no durante la misma. Este hecho ayuda a explicar el desempeño débil de los sectores.
Pero esta anomalía también explica más de lo que es obvio. Explica por qué las actitudes de los estadounidenses hacia la economía, la dirección del país y sus líderes políticos han seguido tensas aún cuando la economía ha estado creciendo. El descontento expresado por la población norteamericana ya esta dominando la escena política, incluyendo las primeras etapas de la campaña presidencial fijada para el 2012. Se añade a este problema los vaivenes del panorama político-económico en Europa los cuales no tienen una clara solución. Creemos que como estos desafíos sean abordados y resueltos impactaran directamente esta economía. Si esto es así, lo más probable es que los efectos de la crisis Europea encuentren expresión en las cifras y estadísticas a ser analizadas en las próximas ediciones de la Brújula Inmobiliaria.
Fuente: Alfonso Matas- Axis Real Estate |
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