Economía
En la primera lectura que se nos presentó sobre el tercer trimestre de 2011 del crecimiento del PIB se mostró bastante saludable llegando a un 2,5 por ciento, casi el doble de la tasa de crecimiento del segundo trimestre. Sin embargo, como se indicó anteriormente, esto no nos saca del estancamiento económico en el que nos encontramos. Aunque se han logrado ciertos resultados en el crecimiento del empleo este continúa siendo apabullado por una decepcionante alta tasa de desempleo. El hecho es que el crecimiento del empleo neto de octubre de 80.000 puestos de trabajo es una decepción, particularmente si lo comparamos con el aumento del mismo de 158.000 puestos de trabajo en septiembre. Como ha venido sucediendo desde hace un tiempo, el aumento del empleo corresponde principalmente al sector privado, centrándose principalmente en los sectores de servicios profesionales, de negocios, hospitalidad, salud, y minería. De la misma forma, la disminución del empleo continúa concentrándose en el sector público, principalmente en el ámbito estatal. Las ventas minoristas en septiembre reflejaron un buen mes, donde gran parte de la mejora se concentró en las ventas de automóviles; la confianza del consumidor se mantuvo relativamente estable durante el mes. El valor de la construcción apenas se movió hacia arriba. Por su parte, el S & P arrojó retornos positivos por primera vez en cinco meses y la inflación, medida por el Indice de Precios al Consumidor, fue de 0,3 por ciento en septiembre, muy cercana a la media mensual de largo plazo (desde 1970) del 0,4 por ciento. El aumento se debió casi en su totalidad a un aumento en los costos de energía y alimentos. Durante los últimos 12 meses, el IPC ha subido un 3,9 por ciento.
Los retornos del S & P 500 de septiembre fueron de 10,9 por ciento siendo estos positivos por primera vez en los últimos cinco meses y mejorando asi este índice a un 8,1 por ciento.
Mercado de Capitales
De acuerdo al índice Moddy, los precios de propiedades comerciales continuaron su tendencia al alza, mientras que el índice Green Street mostró muy poco movimiento. Referente a los volúmenes de transacciones, estos aumentaron significativamente y ya se acercan al promedio histórico mensual (desde 2001). Los retornos reflejados por el idice NAREIT también incrementaron considerablemente en octubre en todos sus sectores, reflejando cómodos aumentos en los sectores industriales y de alojamiento, este último mostrando su mayor rentabilidad a la fecha. Por otro lado, los retornos industriales subieron al doble de los sectores ventas al por menor y sector multifamiliar. Asi mismo, de acuerdo a Real Capital Analytics, las ventas de propiedades comerciales también alcanzaron un nuevo nivel aumentando a US $15,3 millones en septiembre (comparado con $12.4 mil millones en agosto), aproximándose asi a la media mensual de largo plazo de dicho índice (desde 2001). El sector de oficinas fue el más activo de todos logrando un 38 por ciento del volumen total de transacciones en este mercado. El índice Moody’s/REAL Comercial Property fue de un 2,4 por ciento en agosto, reflejando un cuarto mes consecutivo de crecimiento después de alcanzar su valor más bajo desde su creación en 2001 (este índice esta basado en todas las transacciones de EE.UU. de más de $ 2.5 millones). Después de un pésimo septiembre, el sector REIT consolidó fuertes retornos llegando a un 14.1 por ciento en octubre. El rango de la rentabilidad del sector inmobiliario para este mes fluctúo entre el 11,3 por ciento en el sector de oficinas al 20,6 por ciento en el sector industrial y 26,0 por ciento en el sector alojamiento y resorts.
Viviendas
Las ventas de nuevas viviendas unifamiliares aumentaron en septiembre, y los permisos de construcción se mostraron bastante estables en un mercado de tendencia general a la baja de precios. La actividad en el sector multifamiliar ha sido muy baja en términos históricos, sin embargo la gran sorpresa en septiembre fue el aumento de la construcción de nuevas unidades multifamiliares, la cual alcanzó su mayor nivel mensual desde septiembre de 2008. Las ventas de viviendas unifamiliares existentes cayeron y el índice de ventas pendientes arrojó un resultado similar, bajando por un tercer mes consecutivo. Los precios de las viviendas existentes en todo el país también mostraron una disminución en agosto. El índice NAR, el cual refleja los precios de viviendas existentes, se elevó en agosto, pero igual registró una caída de un 0,3 por ciento del precio promedio de las viviendas unifamiliares. En septiembre los precios cayeron un 3,3 por ciento adicional, el precio medio de viviendas unifamiliares existentes se situó en $165,600 dólares, lo cual todavía lo mantiene por encima del 5 por ciento registrado después de la recesión de febrero, pero a un 25 por ciento sobre la máxima registrada en 2006. La media de los precios de nuevas viviendas unifamiliares disminuyó en un 3,1 por ciento en septiembre a $ 204,400. Las ventas de nuevas viviendas unifamiliares subieron un impresionante 6 por ciento en septiembre después de un plano agosto y disminuciones durante los tres meses anteriores. Tanto el volumen de ventas en el sector de nuevas viviendas unifamiliares como el inventario del mismo aún se encuentran en mínimos no vistos desde que estos registros comenzaron en 1963. La venta de viviendas unifamiliares cayó un 4 por ciento en septiembre a 4,33 millones, después de un salto de 9 por ciento a 4.490.000 logrado en agosto. Desde que NAR comenzó con estos registros en 1989, septiembre sobresale como uno de los tres mejores meses para comprar viviendas. Las tasas de hipotecas (fija a 30 años) cayeron en septiembre a 4.07 por ciento, la tasa mensual más baja desde que comenzaron a llevarse registros en 1971.
Inmuebles Comerciales
La tasa de desocupación en este sector mejoro levemente alcanzando un 5,0 por ciento en el tercer trimestre, frente al 5,4 por ciento en el segundo trimestre (40 puntos por debajo de la cifra del mismo trimestre hace un año). Los alquileres subieron un 1,3 por ciento en el tercer trimestre y se encuentran a 4,7 por ciento por encima de las rentas del mismo trimestre del año anterior. Las unidades terminadas en el segundo trimestre de 2011 alcanzaron 14.647 unidades, lo que significó un aumento frente a los trimestres anteriores. Los alquileres en el tercer trimestre se mantuvieron constantes en los sectores minorista, oficina e industriales, pero año tras año, estos cambios reflejan una disminución en el alquiler de los sectores minorista e industrial, donde las tasas se encuentran ahora en el 12, 16 y 17 por ciento, respectivamente, desde su pico máximo, antes de la recesion. Las tasas de desocupación y la disponibilidad de estos sectores han cambiado muy poco en el tercer trimestre también, pero el sector oficina e industrial si experimentaron una mejora respecto del mismo trimestre un año atrás. Las cifras correspondientes al alquiler de apartamentos aumentó tanto en el tercer trimestre que ahora se encuentran casi al mismo nivel anterior a la recesión. Las tasas de desocupación de apartamentos han experimentado el mayor incremento de todos los sectores inmobiliarios. Según CBRE, la disponibilidad de espacio comercial minorista se situó en 13,2 por ciento en el tercer trimestre, reflejando u escaso movimiento de 13, 3 por ciento en el segundo trimestre de 2011 y 13,1 por ciento comparado al mismo trimestre del año anterior. En el tercer trimestre las rentas cayeron en un 3,7 por ciento respecto al mismo trimestre de hace un año. Finalmente, Según Smith Travel Research la tasa de ocupación hotelera se situó en 6,5 por ciento en el tercer trimestre de 2011, un aumento del 63,9 por ciento comparado con el mismo trimestre del año pasado.
Conclusión
Este mes vimos un destello de esperanza a través de la mejora de algunos de los índices que cubrimos. Sin embargo, si aplicamos una visión más amplia y consideramos toda la gama de indicadores, el panorama sigue siendo desalentador. La conclusión es que al nivel macro el sector inmobiliario continúa arrastrando los pies. Dicho esto, y dado que la industria de bienes raíces es “local”, nos complace ver que en algunas zonas del país, el mercado residencial si se ha manifestado en una forma inesperadamente vibrante. El último mes ya tocamos este tema e informamos que en algunas localidades el sector inmobiliario pareciera estar rebotando. Estamos observando nuevas áreas de actividad que no veíamos desde el colapso de este mercado hace algunos años. Como ejemplo podemos señalar que en Florida, en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach 14 torres de condominios están programadas para ser construidas a partir de este año con fechas de finalización previstas para el Q3 2012. Este es el aspecto paradójico de un mercado que no es perfecto y nunca lo será. Damos la bienvenida a estos cambios y a las posibilidades que estos representan para nuestros clientes e inversionistas.
Fuente: Axis Real Estate |
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